Коммерческий директор ЗАО «СУ-155» о Южном Домодедово и недвижимости в Московской области

- Екатерина, вы наверняка в курсе, что Правительство Москвы собирается возвести в промзонах миллионы квадратных метров жилья. Ряд экспертов ожидает падения цен на новостройки экономкласса в Москве до 110 тысяч. С вашей точки зрения, реально ли такое падение цен и распространится ли оно на предложение в Московской области?

- Если говорить про 2014 год, то мы однозначно считаем, что падения в Московской области из-за этого фактора мы не ощутим. Да и в Москве вряд ли будет такое падение: существующий долгий дефицит площадок сыграет свою роль. Выход новых проектов будет позитивно влиять на ситуацию,  и средняя стоимость жилья в промзонах будет, на наш взгляд, около 150 тысяч за кв. метр. 

- То есть как сейчас средняя цена на вторичном рынке? Однако в минувшем году апартаменты, которых на рынке первичной недвижимости Москвы уже около 30%, выходят по более низкой цене, есть варианты по 120 тысяч рублей за кв. метр... 

- Дело в том, что новостроек в Москве все равно мало. Да, преобладает формат апартаментов, и средняя стоимость за счет них корректируется на 15-20% по сравнению с традиционным жильем. Апартаменты могут предлагаться по  120-130 тысяч за метр. Но пока мы не можем говорить о том, какие именно меры будут приняты правительством города, и какие требования к инфраструктуре апартаментных комплексов будут выдвинуты. И что будет с обслуживанием этих домов…

- Мэр Москвы Сергей Собянин недавно заявил о том, что  в апартаментах постоянного проживания требования к инфраструктуре будут такие же, как к жилью.

- Тогда такого дешевого метра в апартаментах, как сейчас, не будет.

- То есть можно ожидать не снижения цен, а роста цены на апартаменты? И сколько тогда они могут стоить? 

- Средняя цена составит порядка 150 тысяч рублей. Конечно, мы не строим апартаменты, мы строим жилье, но на сегодняшний день я не вижу предпосылок для того, чтобы цена «квадрата» жилья опустилась ниже 150 тысяч за кв. метр с учетом строительства всей инфраструктуры. 

- А каков ваш прогноз по ценовой ситуации в Московской области? 

- В Подмосковье сегодня мы наблюдаем большой объем предложения. При этом ближайшее Подмосковье сейчас, в среднем, стоит 70 тысяч за кв. метр. «СУ-155» придерживается такой позиции – предлагать цену на нижней границе по рынку. Если мы говорим о таких районах как Домодедово, то средняя стоимость метра там - в районе 60 тысяч, у нас есть предложения и по 40 тысяч рублей за метр. И мы не обладаем возможностью снижать цены, разве что в рамках каких-то акций. Однако я могу сказать, что у других застройщиков корректировка цены возможна примерно на 10-15%. 

Как достичь ценового минимума

- Но это же цена на уровне себестоимости. За счет чего вы ее удерживаете?  В сущности, только поставить коробку в Подмосковье обходится в 30 - 35 тысяч рублей, а есть же множество других расходов. 

- Мы зарабатываем не на марже с каждого квадратного метра, а на обороте с возводимых площадей – по этому показателю мы лидируем в России уже несколько лет. Кроме того, в СУ-155 более 80 предприятий по производству строительных материалов и машиностроения, поэтому для нас гарантированная загрузка заводов является наиболее весомым аргументом.

 - Ваш формат в Домодедово, появившийся на рынке в этом году, произвел определенную революцию – жилье от одного до двух миллионов в московском регионе – цена, которая раньше казалась невероятной. Как вы для себя классифицируете это жилье? 

- Мы считаем, что в Домодедово у нас все же экономкласс. Просто при проектировании мы изучали структуру спроса и ориентировались на запросы людей. А решающим фактором для принятия решения о покупке квартиры является цена. И поэтому этот продукт – студии от 1 млн рублей – оказался востребован. Причем сразу после вывода на рынок мы увидели, что основной потребитель - это молодежь. Однако сейчас уже  в проект входит и другая возрастная группа. К примеру, родители, покупающие жилье молодым на свадьбу, или семьи, которые ищут варианты разъехаться. Мы попали прямо в точку. 

- Если это эконом, то почему цена не 3 млн, а ниже? 

- С точки зрения всех характеристик эти дома не отличаются от экономкласса ничем, кроме площади. Студии от 24 до 28 метров, поэтому и цена ниже.

- А насколько влияют на стоимость метра те преференции, которые сейчас предлагаются вашей компании как на федеральном уровне, так и местными властями? В частности, участки от РЖС, которые выставляются уже с инфраструктурой?

- Сейчас это является одним из решающих факторов. Для застройщика наиболее привлекательными являются участки, где уже развита инфраструктура, либо планируется ее развитие в самое ближайшее время. Проект «Южное Домодедово» именно такой: там есть развитая инфраструктура, планируется метро, и этот фактор сильно влияет на спрос. Именно благодаря цене и развитой инфраструктуре мы продаем достаточно много квартир по сравнению с другими проектами комплексной застройки.

- Насколько я понимаю, цена в 40 тысяч была начальная? 

- Конечно, когда мы выпускаем объекты на одном цикле, это одна цена, и другая – в момент ввода объекта в эксплуатацию. Сейчас там средняя цена  42 тысячи рублей. К концу строительства цены будут повышены на 20-30%.

- И все-таки хотелось понять, чего не хватает в таких студиях? Там будут балконы, к примеру? 

- Балконы есть. Но надо понимать, что в таких студиях есть свои особенности в принятии дизайнерских решений и  меблировке квартиры. Компактные квартиры – это очень распространенное для крупных городов явление. Та же «ИКЕЯ» в любом из московских магазинов демонстрирует готовые решения для квартиры площадью 25 квадратных метров. 

- А что с инфраструктурой? Будет ли она стандартной или тоже урезанной? 

- Что касается жилья, то законодательно на этот счет все установлено. Мы строим и школы, и детские сады в соответствии с нормативами. 

- Многие застройщики экономят и вводят инфраструктуру позже...

- У нас был опыт со строительством социальных объектов уже после начала заселения жилых домов, но не во всех случаях этот подход был оправдан, поэтому мы для себя выводы соответствующие сделали. Сейчас будем планировать таким образом вводить жилье, чтобы оно сразу было обеспечено инфраструктурой. В том же Домодедово детский сад будет введен одновременно с жильем.

- Требование последнего года в Московской области – создавать рабочие места при районах комплексной застройки, и это довольно серьезное обременение, если послушать девелоперов. А в «Южном Домодедово» с рабочими местами как решается вопрос? 

- Нам повезло. Город хорошо расположен, там аэропорт и ряд промышленных предприятий, у города хороший потенциал,  сюда планируется дислоцировать ряд федеральных учреждений. Там также будет парк «Россия», куда планируется колоссальный объем госинвестиций. В этом проекте будет создано множество рабочих мест, которые могут стать привлекательными для жителей нашего микрорайона. По сути, мы поможем государству обеспечить жилищную инфраструктуру для их масштабных проектов на этой территории. 

Покупать для жизни или инвестировать

- Кстати, а что изменилось в структуре спроса на низкобюджетное жилье? Стало ли инвесторов больше или меньше? 

- В целом, рынок недвижимости сейчас ощущает стагнацию, однако у нас наблюдается рост – цена квартир низкая. И когда у людей в нестабильных условиях возникает вопрос, как сохранить сумму больше чем 700 тысяч рублей, они выбирают покупку недвижимости и приходят к нам. 

- Так Вы отмечаете рост инвестиционных вложений? 

- В последние три месяца 2013 года ситуация сильно изменилась. Обычно в проектах СУ-155 доля инвесторов составляет примерно  20% от всех покупателей. Сейчас мы можем говорить, что их число выросло до 30-35%. Мы считаем, что это влияние ситуации в банковском секторе.

- В этом году у многих резко выросло число ипотечных сделок. А у вас что происходит с ипотечными покупками?  

- Ипотечников стало больше. Есть регионы, к примеру Калуга, где при помощи ипотеки покупают 60%. В Московской области и Москве варьируется от 30 до 40%, и это хороший показатель.

- Какая процентная ставка по реальным сделкам? 

- Около 13%. Та ставка, которая чаще всего написана в договоре.

- А в суперэкономе есть ипотечные сделки? 

- Да, конечно. В том числе и инвестиционные. Сейчас в Московском регионе есть банки, которые кредитуют без первоначального взноса. Причем  может быть небольшой платеж - около 14 тысяч рублей в месяц, в Росевробанке, например. Таких сделок много. Первоначальный взнос есть не у всех, а доход требуется в районе 30 тысяч рублей. По статистике, средний доход по московскому региону около 50 тысяч рублей, и такие условия подходят многим.

- Какие виды договоров вы используете при продаже квартир? 

- Реализацию мы проводим по нескольким формам, предусмотреннымФЗ-214. Это и договоры о долевом участии в строительстве, и договоры об участии в жилищном кооперативе. Также, в тех случаях, когда дом уже сдан в эксплуатацию, ведется продажа по предварительным договорам, поскольку инвестиционный этап уже завершен. Если вопрос со страхованием будет в 2014 году решен, то нет смысла отменять эту схему.

- Поделитесь, есть инвесторы, которые покупают студии по ипотеке? 

- Да, такие есть, и они считают это выгодным.

- На чем они планируют отбить свои инвестиции? На росте цены до конца проекта или на сдаче в аренду?
 
- Это второй вариант, скорее.  Ставка аренды студии - 16 тысяч рублей. Экономику можно посчитать.

- Осталось таким покупателям только найти тысяч  500 на ремонт. Но на это пару лет имеется? 

- В «Южномм Домодедово» сдача первой очереди запланирована в 2014 году. Однако мы сейчас активно прорабатываем вопрос продажи студий с отделкой. У нас уже есть несколько шоу-румов на территории Домодедово. Думаю, в ближайшее время придем к тому, что будем  готовы предлагать такой продукт.

- Это требование рынка? 

- Да. Покупатели готовы купить с отделкой, но за полтора миллиона. Тогда они могут взять ипотеку на эту сумму, и это оказывается им выгодным. Мы до сих пор не предлагали квартиры с отделкой на рынке, однако это не означает, что такого опыта у нас нет. 

О контроле качества строительства и отделки

- Про социальный ремонт в домах СУ-155 в Интернете есть довольно много нелестных слов. По поводу качества строительства тоже немало. Как вы с этой проблемой работаете?
 
- Мы эту проблему знаем, и очень активно работаем с собственниками. Последствия кризиса в 2008 году были такими, что ряд объектов пришлось быстро возводить и сдавать. Клиенты хотели получить квартиру, причем в любом виде. Для многих ипотечников вопрос шел не о качестве, а о том, чтобы быстрее взять ключи и въехать в жилье, чтобы не снимать квартиру. И тогда был разрыв, который отразился на качестве. Конечно, в 2009-2010 году возник массив жалоб,  но сейчас ситуация выравнивается. 

Приведу такую цифру. По итогам ноября 2013 года мы продали 1200 квартир, а количество жалоб на качество идет на десятки. В масштабах нашей, весьма немаленькой, компании - это достаточно низкий показатель. И мы каждодневно работаем над этой проблемой.
 
- Впрочем, бывает, что негативные отзывы – это еще и проявление информационной войны. Один оставленный в интернете негативный отзыв остается там навсегда. Что делаете с этим? 

- Пытаемся договариваться. Первым делом выявляем, слушаем, потом устраняем. На жалобы реагируем в течение месяца. Каждую неделю проходит планерка по работе с качеством, где обсуждаются жалобы на выявленные клиентами строительные недоделки. Гендиректор компании лично контролирует учет жалоб и сроки реализации. Сейчас жалоб намного меньше. 

Дело в том, что в начале 2013 года в компании был возобновлен предварительный контроль качества. Управляющая компания совместно с застройщиком на этапе предъявления корпуса  проверяют каждую квартиру, устраняют обнаруженные специалистами недочеты. И только после этого ключи передаются собственнику. Это несколько удлиняет сроки передачи ключей жильцам, но значительно уменьшает число жалоб. К примеру, по новым корпусам в Нагатино-Садовниках количество потенциальных жалоб оказалось во много раз меньше прогнозируемого. Ну и качество строительства, конечно, тоже улучшилось. 

- Правильно я понимаю ,что такая система действовала в компании до 2008 года, и только в 2013 году ее вернули в процесс сдачи новостроек? 

- Да, это так. Если хотите, это «голос совести».

Планы на 2014 год

- Поделитесь итогами работы в 2013 году. 

- Мы наблюдали положительную динамику реализации, в регионах продажи выросли приблизительно на 20%. Нас радует,  что мы не ошиблись в стратегии. Мы искали способ делать жилье еще дешевле, и нашли. Радует, что никто кроме нас этого не сделал. 

- Какие планы на будущее?

- Формат студий мы собираемся в режиме эксперимента перенести в регионы. Например, в Калуге, такой проект уже стартовал. Там цена студии начинается с 850 тысяч рублей.

- Какие ваши ценовые прогнозы на 2014 год? 

- Сильной корректировки цены у нас не будет.